Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 05 gennaio 2009
Se non è fissato un termine per la restituzione – 1816 – questo è stabilito dal giudice, avendo riguardo alle circostanze.
Se è stato convenuto che il mutuatario paghi solo quando potrà. Il termine per il pagamento è pure fissato dal giudice.
Si ritiene opportuno fissare comunque un termine per il pagamento oggettivamente ragionevole a tutela di entrambe le parti.
A volte se è indicato che il mutuatario paga solo quando può si possono verificare alcune problematiche di non semplice risoluzione. All’atto del contratto del mutuo ogni clausola e dicitura deve essere analizzata e compresa adeguatamente.
Per questo motivo spesso anche i contratti di mutuo vengono sottoposti, analizzati e studiati da uno studio legale, avvocato, notaio così come la preparazione della documentazione.
La conoscenza delle caratteristiche del contratto che si stipula e dei termini della restituzione del mutuo può contribuire ad evitare situazioni sgradevoli nel tempo o comunque difficoltà che si sarebbero potute evitare con facilità o delle quali comunque si è pienamente consapevoli delle conseguenze.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 01 dicembre 2008
Il termine per la restituzione del mutuo si presume stipulato a favore di entrambe le parti e, se il mutuo è a titolo gratuito, a favore del mutuatario.
Il termine per la restituzione del mutuo viene stabilito in principio dalle parti e può prevedere un periodo già fissato o un periodo identificabile.
Per esempio ci sono alcuni mutui immobiliari che consentono di pagare una determinata cifra fissa mantenendo però un mutuo a tasso variabile: in questo caso il variare dei tassi può comportare una scadenza naturale anticipata o posticipata del rimborso completo del mutuo. Così non si può prefissare una data certa iniziale per l’estinzione del mutuo ma si possono decidere i criteri e i termini mediante i quali avverrà la restituzione del mutuo.
Di solito comunque viene prestabilita una durata ed un termine per la restituzione del mutuo fissato dalle parti. Generalmente si prende come limite anche l’età del richiedente e comunque difficilmente un mutuo viene concesso per un periodo superiore ai 30 – 35 o 40 anni e per età a scadenza superiore ai 70 anni. La durata del contratto espressa in anni di solito deve essere compatibile con i limiti di età a scadenza, pertanto per una persona di 30 anni è possibile avere un mutuo con scadenza a 40 anni, per una persona di 40 anni il mutuo raggiunge di solito un massimo di 30 anni, a 50 anni si può avere un mutuo di 20 anni e così via. In fin dei conti sarebbe illogico diversamente e a volte particolarmente costoso.
Quando si accende un mutuo di solito si fa un’assicurazione sulla casa contro l’incendio ed altri eventi accidentali che possono ragionevolmente ridurre il valore dell’immobile e inoltre si fa un’assicurazione sulla vita caso morte. Questa tipologia di assicurazione a tutela degli eredi e di chi eroga il mutuo – per esempio la banca – ha un costo. Per una persona giovane di 20, 30 anni il costo di un’assicurazione sulla vita caso morte ha un costo annuale notevolmente inferiore ad una persona che ha 60 o 70 anni. In pratica se viene erogato un mutuo decennale ad un ragazzo di 20 anni ed un altro mutuo ad una persona di 60 anni quest’ultima pagherà un premio assicurativo sulla propria vita – caso morte – più elevato rispetto al ragazzo.
Risulta importante fissare con coerenza un termine ragionevole per la restituzione del mutuo ai sensi dell’articolo 1826 del codice civile.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 03 novembre 2008
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie alle sue obbligazioni, l’altro può a scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
Si può applicare la risoluzione del contratto anche in caso di inadempimento per mancato pagamento degli interessi del mutuo come previsto dall’art. 1820 del codice civile.
La disciplina giuridica è molto chiara e precisa per la possibilità di risoluzione del contratto per inadempimento.
Le modalità della risoluzione del contratto per inadempimento sono riportate in via generale sul codice civile ma vengono di solito specificate con estrema chiarezza e con particolare dettaglio nel contratto che si sottoscrive.
Si ritiene che la risoluzione del contratto per inadempimento sia una forma importante di tutela per le parti e che contribuisca a risolvere in tempi rapidi la prestazione in presenza di inadempienze.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 06 ottobre 2008
Art 1819 Restituzione rateale
Se è stata convenuta la restituzione rateale delle cose mutuate e il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento anche di una sola rata del mutuo, il mutuante può chiedere, secondo le circostanze, l’immediata restituzione dell’intero.
Sebbene possa apparire esagerato pensare che la mancanza occasionale del pagamento di una rata del mutuo possa comportare la richiesta dell’immediata restituzione dell’intero importo delle rate residue del mutuo, ciò appare ragionevole in quanto il credito al consumo ed in particolare l’erogazione e la concessione di un mutuo investe un importo elevato e la mancanza di adempimenti di una delle parti può creare forti problemi all’altra parte.
Per questo motivo per l’erogazione di un mutuo vengono richieste adeguate garanzie patrimoniali.
La possibilità di fare fronte in ogni momento e anche in futuro all’adempimento dell’obbligazione assunta crea un sistema di mercato efficiente. Riducendo il rischio di inadempimenti e insolvenze anche le condizioni economiche di chi concede il mutuo diventano nel tempo più attraenti e vantaggiose.
Viceversa se un sistema creditizio non avesse garanzie adeguate anche l’accesso al credito e all’erogazione di un mutuo sarebbe maggiormente difficoltoso e oneroso in quanto il rischio per la banca o per chi concede il mutuo diventa elevato.
Particolare attenzione viene inoltre posta in periodi di boom del mercato immobiliare e spesso la concessione del mutuo proprio in questi periodi di euforia immobiliare e di elevate valutazioni vengono effettuate con principi e criteri molto prudenziali di valutazione dell’immobile al fine di mantenere un’elevata sicurezza e garanzia nel tempo per entrambi le parti.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 08 settembre 2008
Elementi e requisiti essenziali del contratto – articolo 1325 del codice civile
- L’accordo delle parti – art 1326
- La causa
- L’oggetto – art 1346
- La forma – art 1350, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità
L’accordo tra le parti e la conclusione del contratto è disciplinato dall’art 1326 del codice civile e il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.
L’accettazione deve giungere al preponente nel termine da lui stabilito o in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi.
Il proponente può ritenere efficace l’accettazione tardiva, purché ne dia immediatamente avviso all’altra parte.
Qualora il preponente richieda per l’accettazione una forma determinata, l’accettazione non ha effetto se è data in forma diversa. Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta.
La causa del contratto è lo scopo cui tende un negozio giuridico o la sua funzione economico-sociale ovvero l’obiettivo economicamente e socialmente meritevole di tutela che esso persegue.
L’oggetto del contratto ai sensi della sezione III art 1346 come requisito deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.
Ai sensi della sezione IV della forma del contratto l’art 1350 del codice civile disciplina gli atti che devono farsi per iscritto: Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata sotto pena di nullità:
- I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
- I contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell’enfiteuta.
- I contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti.
- I contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali, il diritto all’uso su beni immobili e il diritto di abitazione.
- Gli atti di rinuncia ai diritti indicati dai numeri precedenti.
- I contratti di affrancazione del fondo enfiteutico.
- I contratti di anticresi.
- I contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore ai nove anni.
- I contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato.
- Gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato.
- Gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari.
- Le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti.
- Gli altri atti specialmente indicati dalla legge.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 04 agosto 2008
Chi ha promesso di dare a mutuo – 1351 – può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenuti tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie – 1461.
Il variare delle condizioni patrimoniali di chi richiede il mutuo o comunque una garanzia non adeguata all’importo dell’erogazione del mutuo da concedere possono essere una delle cause e dei motivi per cui chi eroga il mutuo, ad esempio la banca, può rifiutare di farlo.
L’insufficiente garanzia dovute alle condizioni patrimoniali o una non adeguata garanzia di altra natura potrebbero mettere in difficoltà il regolare pagamento delle rate del mutuo e creare inadempimenti che la banca che eroga il mutuo non vuole accettare.
Inoltre il mancato pagamento di una rata del mutuo o degli interessi convenuti potrebbe creare una situazione particolare come la richiesta di restituzione immediata di tutto l’importo delle rate del mutuo rimanenti.
Per questo se le condizioni patrimoniali del richiedente del mutuo sono variate o se comunque le garanzie offerte per il mutuo sono ritenute inadeguate o insufficienti per l’adempimento presente e o futuro, chi ha promesso di erogare e concedere il mutuo – la banca per esempio – può rifiutare l’obbligazione derivante dall’erogazione del mutuo.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on martedì 08 luglio 2008
Il deposito si presume gratuito salvo che dalla qualità professionale del depositario o da altre circostanze si debba desumere una diversa volontà delle parti.
Di solito il prestito oneroso viene riconosciuto in base all’esposizione di un’eventuale chiara tariffa per il servizio di deposito o per accordo delle parti preferibilmente effettuato in forma scritta e formale al fine di evitare facili disguidi in futuro.
L’art 1767 cc disciplina in maniera chiara la presunzione del contratto di deposito gratuito; gli articoli successivi disciplinano con chiarezza le modalità, gli obblighi e le conseguenze del deposito.
L’onerosità o la gratuità del contratto è indipendente dal fatto che il bene o la cosa in deposito deve essere tenuta con la diligenza del buon padre di famiglia.
Il deposito viene quindi presunto gratuito di default ed in generale solo un’esplicita richiesta o un accordo fra le parti può fare nascere e perfezionare il contratto di deposito a titolo oneroso e non gratuito.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 02 giugno 2008
Se le parti non dispongono diversamente il mutuo è a titolo oneroso e il mutuatario deve corrispondere al mutuante gli interessi.
Il mutuo viene visto come un prestito al consumo e pertanto generalmente il mutuo è a titolo oneroso.
Se non è indicata la percentuale degli interessi da corrispondere verrà corrisposta la percentuale prevista dagli interessi legali, di norma abbastanza bassa e stabile rispetto al normale andamento degli interessi che si hanno sul mercato creditizio.
Se le parti hanno stabilito interessi usuari questi sono dovuti solo nella misura degli interessi legali. Si ritiene opportuno segnalare sempre al proprio legale e alle autorità competenti eventuali interessi usurai illecitamente applicati.
La corresponsione degli interessi, in caso di mutuo a titolo oneroso, è un elemento essenziale: in assenza del pagamento degli interessi è possibile chiedere la risoluzione del contratto prendendo atto dell’inadempienza contrattuale di una delle parti.
Tuttavia in alcuni casi piuttosto rari il mutuo può non essere a titolo oneroso e quindi si dice essere un mutuo a titolo gratuito. In questo caso ovviamente non sono dovuti interessi così come previsto contrattualmente.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 05 maggio 2008
Ciascun contraente può sospendere l’esecuzione della prestazione da lui dovuta – 1341 -, se le condizioni patrimoniali dell’altro sono divenute tali da porre in evidente pericolo il conseguimento della controprestazione, salvo che sia prestata idonea garanzia.
Sembra evidente che l’improvviso ed imprevedibile mutare delle condizioni economiche e patrimoniali di una delle parti, comunque anche se non improvviso e imprevisto, possa portare a verificare l’opportunità o meno alla prosecuzione delle prestazioni e all’eventuale nuova configurazione del contratto mediante una modifica al contratto per continuare l’eventuale prestazione.
Di norma la sospensione dell’esecuzione della prestazione può essere richiesta quando si verificano difficoltà economiche – patrimoniali che non consentano un idoneo adempimento della prestazione o comunque quando a supporto di tali difficoltà non ci sia un’adeguata garanzia per evitare il pericolo del conseguimento dell’idonea prestazione dovuta.
Alcune forme di garanzie possono essere ad esempio il pegno, l’ipoteca, la fideiussione, l’avallo.
Va di volta in volta accertata la congruità delle eventuali garanzie concesse per la piena soddisfazione derivato dall’eventuale totale o parziale inadempimento passato, presente o futuro.
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Scritto su Contratto reale il mutuo on lunedì 14 aprile 2008
Mancato pagamento degli interessi e richiesta di risoluzione del contratto
Art 1820 cc Mancato pagamento degli interessi.
Se il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento degli interessi – 1815 -, il mutuante può chiedere la risoluzione del contratto.
In questo caso si ha una risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’art 1453 del codice civile e seguenti in quanto una parte, per esempio il mutuatario ovvero chi ha ricevuto il mutuo non ha adempiuto al pagamento degli interessi. In questo caso si può ricorrere all’adempimento coattivo o chiedere al giudice di sciogliere il contratto.
La risoluzione del contratto comporta il diritto al risarcimento dell’eventuale danno subito.
Si può anche inviare una diffida ad adempiere entro un congruo termine con l’avviso che in difetto di contratto si intende risolto oppure il contratto su può risolvere con la clausola risolutiva espressa concordata precedentemente fra le parti oppure con la risoluzione per impossibilità sopravvenuta ovvero l’adempimento del contratto è diventato impossibile per cause e ragioni indipendenti e non imputabili alla sua volontà.
Si può avere la risoluzione del contratto anche per eccessiva onerosità ad esclusione dei contratti aleatori.
La rescissione del contratto è ben altra cosa dalla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità in quanto si ha la sproporzione delle prestazioni già nel momento in cui il contratto viene concluso.
A volte si firma con superficialità il contratto del mutuo senza considerare alle varie conseguenze. È per questo che non si finisce mai di consigliare un’attenta lettura e comprensione del contratto e a fare ricorso eventualmente di un professionista del settore come ad esempio un avvocato. Il contratto del mutuo è una cosa assai seria e spesso abbastanza vincolante e non va sottovalutato il funzionamento, le clausole e le conseguenze derivanti dal contratto sottoscritto.
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