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Documentazione immobili

La banca prima di procedere all’erogazione del mutuo deve avere l’atto di provenienza dell’immobile.
Dal rogito notarile si comprende la tipologia del passaggio di proprietà che ad esempio può essere stato effettuato con:

  • Compravendita
  • Donazione
  • Eredità (presentare la denuncia di successione che fa effettuata entro 1 anno dalla morte del de cuius, ovvero del proprietario che ha lasciato in eredità l’immobile)
  • Atto di divisione
  • Decreto di trasferimento

La banca inoltre necessita di una visura catastale e di una planimetria dell’immobile.

In particolare l’immobile viene identificato con il numero di foglio, particella, subalterno. Inoltre altre indicazioni come la zona catastale, la categoria, la classe, la consistenza, la rendita e l’indirizzo dell’immobile sono elementi comunque utili per effettuare una valutazione oggettiva ed analitica dell’immobile.
La visura catastale e la planimetria dell’immobile possono essere richiesti al catasto.
E’ opportuno verificare che le copie rilasciate dal catasto siano conformi alla realtà ovvero nel caso di differenze è opportuno segnalarle e farsi seguire da un professionista del settore (ad esempio un architetto) che provvederà a regolarizzare la situazione tempestivamente.

Certificati

Per iniziare l’istruttoria per ottenere l’erogazione del mutuo la banca richiede alcuni certificati.

I certificati attestano la situazione del richiedente al fine di una corretta individuazione della persona, dei dati anagrafici, ecc.

Di solito vengono richiesti:

  1. Certificato di residenza o, in caso di omonimia, certificato storico di residenza
  2. Certificato di stato di famiglia
  3. Certificato di stato libero
  4. Certificato di nascita
  5. In alternativa la banca può accettare il certificato cumulativo
  6. Estratto per riassunto dell’atto di matrimonio

Questi certificati si richiedono presso l’anagrafe del Municipio e di solito si effettuano con marca da bollo.
Tuttavia si può richiedere il rilascio dei certificati in carta semplice e non con il costo del bollo di euro 14,62 nei casi previsti di esenzione del bollo come ad esempio:

  1. Certificati richiesti dalle società sportive – (Legge 23 dicembre 2000 n. 388 – art. 33 comma 4)
  2. Fideiussioni e garanzie sussidiarie (Legge 9 maggio 1975 n. 153 – art. 16)
  3. Assegni per il nucleo familiare (allegato B del D.P.R. 26/10/1972 n. 642 – art. 9)
  4. Rilascio abbonamenti per trasporto persone (allegato B del D.P.R. 26/10/1972 n. 642 – art. 24)
  5. Perfezionamento pratiche di separazione e divorzio (Legge 6 marzo 1987 n. 74 – art. 19)
  6. Atti per organizzazioni non lucrative di utilità sociale Onlus (Decreto Legislativo 4 dicembre 1997 n. 460 – art. 17)

Se a richiedere un mutuo è un professionista, la banca richiede l’iscrizione all’albo.
Se il richiedente del mutuo è un lavoratore autonomo occorre fornire alla banca il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

Relazione tecnica perito

Come si è già visto la banca richiede molte informazioni sull’immobile oggetto della compravendita dove si accende un nuovo mutuo.
La banca si affida ad un suo perito di fiducia che effettua una perizia sull’immobile.
Questo è un atto fondamentale in quanto la banca internamente riesce a effettuare valutazioni sulla carta in base alla documentazione ricevuta.
In particolare la relazione del perito deve indicare dei punti chiave come ad esempio il reale valore dell’immobile: un valore più basso del reale potrebbe incidere su un minore importo erogabile con il mutuo mentre un valore eccessivo rispetto al reale valore di mercato potrebbe mettere in serie difficoltà l’istituto di credito che si ritroverebbe ad avere concesso un mutuo superiore rispetto a quanto avrebbe fatto con una valutazione congrua dell’immobile e pertanto la banca si può così facilmente trovare esposta con garanzie immobiliari non adeguate. In caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, grazie all’ipoteca iscritta sull’immobile, l’eventuale vendita dell’immobile potrebbe non essere sufficiente per il recupero dell’intero importo erogato e per la completa estinzione del mutuo bancario.
Pertanto il perito deve effettuare una perizia dell’effettivo valore dell’immobile derivante da una vendita che si possa effettuare in tempi rapidi.
Il perito inoltre potrebbe anche effettuare una perizia del valore di ricostruzione a nuovo in base al quale si calcola il valore della polizza contro i rischi di incendio e scoppio da stipulare sull’immobile.
Il perito, nonchè il notaio, deve bene identificare l’immobile in oggetto con una planimetria confermando la dimensione della superficie, gli eventuali confini, ecc. verificando che la costruzione sia stata effettuata con regolarità e senza commettere abusi edilizi di qualsiasi entità e natura.

La relazione della perizia risulta essere molto analitica e a volte “prudenziale” al fine di avere una situazione veritiera sullo stato dell’immobile e per potere sviluppare una proposta corretta da parte della banca adeguata alla situazione.

Polizza fideiussoria

Il mercato del finanziamento immobiliare è alla ricerca di mutui che possano coprire il più possibile l’intero importo dell’immobile da acquistare.
E’ per questo che sono nati i mutui 100% o addirittura i mutui 110%.
A fronte di tali richieste l’istituto di credito deve trovare una garanzia e appare evidente che la garanzia sull’immobile potrebbe non essere più sufficiente.
A questo punto in mancanza di altre garanzie reali la banca deve necessariamente richiedere una polizza fideiussoria che possa così tutelare il credito della banca nei confronti del richiedente del mutuo.
La fideiussione ai sensi dell’art. 1936 del codice civile viene così normata: È fideiussiore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce (promessa unilaterale) l’adempimento di un’obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.
La normativa sul credito fondiario prevede la possibilità di erogare i mutui oltre l’80% del valore dell’immobile se ci sono garanzie a tutela della quota superiore all’80%. In questo caso si può ricorrere alla polizza successoria.
Di solito all’interno del contratto che si stipula con la banca già c’è questa voce.

Considerando che questa opportunità concessa dalla banca di solito ha un costo non irrilevante, è opportuno verificare se realmente chi richiede il mutuo necessita di un importo da finanziare superiore all’80% che comunque è già una percentuale piuttosto elevata.
Il costo della polizza fideiussoria aumenta con l’aumentare della percentuale del mutuo erogato in quanto il rischio di insolvenza a danno della compagnia assicuratrice ovviamente sale.
Di solito infatti il mutuo viene erogato per percentuali un po’ inferiori.
Si ricorda che la copertura della polizza fideiussoria viene effettuata da una compagnia di assicurazioni che di solito ha una convenzione con la banca erogatrice: spesso tale compagnia assicuratrice è una società facente parte del medesimo gruppo bancario o ad esso collegata o controllata.

Costo incasso rata

Un’altra spesa relativa al mutuo che spesso non viene messa sufficientemente in risalto è la spesa per incasso delle rate del mutuo.

Se si considera che un mutuo a 40 anni ha un totale di 480 rate è intuibile che anche solo pochi euro di differenza di spesa per incasso per ciascuna rata possa essere significativo.

A volte non ci sono spese per incasso della rata del mutuo ma altre voltre sono di 1-2 euro e alcune società arrivano anche a fare pagare 10-15 euro per ciascuna rata.
Su un mutuo di 40 anni, una spesa di 15 euro per l’incasso della rata mensile equivale ad una spesa totale di circa7200 euro.

E’ perciò evidente che questa voce, sebbene apparentemente insignificante, possa risultare alla fine significativa.
Questo non significa che i mutui erogati con alte spese di incasso per le rate siano peggiori, tuttavia è opportuno fare una scelta consapevole e magari riflettere sull’opportunità di ridurre le rate da 12 a 2 l’anno passando da rate mensili a rate semestrali. A parità di condizioni, la spesa per incasso delle rate del mutuo da 7200 euro scenderebbe ad appena 1200 euro nell’arco di 40 anni.

Come sempre è opportuno leggere bene le condizioni del contratto e, ove possibile, chiedere una deroga su questa tipologia di costi che non sempre sono facilmente giustificabili e che comunque alla fine vanno ad incidere sull’economicità e sulla convenienza della scelta del mutuo economicamente migliore.

Notaio

Il notaio è un libero professionista e pubblico ufficiale: “I notari sono ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i certificati e gli estratti”, così dispone l’art. 1 della legge del 16 febbraio 1913 n. 89 detta “legge notarile“.

Cosa fondamentale: l’atto notarile si differenzia da una scrittura privata in quanto è opponibile a terzi e non solo fra le parti come avviene in una scrittura privata.

Anche per questo per la compravendita di un immobile è necessario l’intervento di un notaio.
Anche per l’erogazione dei mutui ipotecari occorre il notaio.
E’ opportuno richiedere un preventivo del costo del notaio che comunque dovrebbe essere di alcune migliaia di euro.
Si ricorda infatti che occorre effettuare anche l’iscrizione ipotecaria sul bene in oggetto del mutuo. Il costo dell’iscrizione dell’ipoteca varia in virtù del valore dell’ipoteca.
Con l’iscrizione dell’ipoteca la banca ha la tutela dell’eventuale recupero forzoso del residuo del mutuo non ancora pagato, spese legali, interessi di mora ed altre spese, in presenza di rate non pagate.

Il notaio pertanto è una figura essenziale che, come al solito, svolge un ruolo di verifica e attuazione di formalità importanti a tutela delle controparti.

Penale estinzione mutuo

I mutui di solito vengono effettuati per periodi superiori ai 10 anni e possono arrivare anche a 40 – 50 anni.
E’ evidente che durante questo lungo periodo di tempo possono accadere molte cose nella vita di una persona.
Chi ha richiesto il mutuo potrebbe volere estinguere il mutuo anticipatamente rispetto alla naturale scadenza del contratto.
Il Decreto Legge numero 7 del 31 gennaio 2007 (“Decreto Bersani” convertito nella Legge numero 40 del 2 aprile 2007) prevede la nullità di qualsiasi clausola di penale per estinzione anticipata del mutuo purchè:

  1. Il contratto del mutuo sia stato sottoscritto non prima del 2 febbraio 2007
  2. Il mutuo deve essere richiesto da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di abitazioni o immobili idonei per le attività economiche e professionali

Sono ormai già molti i mutui ottenuti dal 2 febbraio 2007 e quindi, sebbene lentamente, si può dire che sempre più persone fisiche sono in grado di potere estinguere il mutuo senza pagare le penali di estinzione.

Per chi ha contratto un mutuo prima del 2 febbraio 2007 esistono alcune agevolazioni per l’estinzione del mutuo in alcuni casi specifici ed in modo particolarmente consistente se stipulati dal 1 gennaio 2001 ed in particolare se mancano pochi anni alla scadenza naturale del mutuo.

E’ comunque importante sottolineare che tutti i nuovi mutui recepiscono la legge Bersani e che quindi non sono più soggetti a penale per l’estinzione anticipata del mutuo.

Cancellazione ipoteca

Quando si ottiene un mutuo viene sempre iscritto da parte di chi lo eroga un’ipoteca dell’immobile oggetto del mutuo.

Con l’iscrizione dell’ipoteca è difficile riuscire a vendere l’immobile o richiedere ulteriori mutui.
Può accadere tuttavia il mutuo sia stato estinto in anticipo o comunque quando è estato estinto nessuno abbia provveduto alla cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile acquistato.

A questo punto appare evidente che se si desidera vendere l’immobile o richiedere altri mutui, per esempio un mutuo per la ristrutturazione dell’immobile, è opportuno procedere con la cancellazione dell’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca sull’immobile è una pura formalità e passati alcuni anni ciò avviene automaticamente (di solito al 20′ anno si cancellano in quanto cadono in prescrizione se non rinnovate)
Con la legge n. 40 del 2007 “legge Bersani“, si può estinguere l’ipoteca anche senza l’ausilio del notaio. Ciò comporta un notevole risparmio economico.

Tuttavia è sempre possibile avvalersi del notaio per procedere alla cancellazione dell’ipoteca garantendosi di solito un servizio rapido e sicuro a fronte di una spesa relativamente contenuta.

E’ comunque sempre opportuno verificare se l’immobile di proprietà sia ancora gravato da ipoteca o meno e, in base alle proprie esigenze, provvedere all’eventuale cancellazione dell’ipoteca.
Si ricorda comunque che la cancellazione dell’ipoteca iscritta volontariamente a favore della banca o di una società finanziaria deve essere cancellata automaticamente dalle medesime strutture finanziarie quando si estingue il mutuo.

La cancellazione dell’ipoteca avviene con notifica all’Agenzia del Territorio.

Mutuo acquisto prima casa

Il Tesoro anche per il 2012 e il 2013 rifinanzia il fondo di solidarietà per i mutui che sono destinati all’acquisto della prima casa.
L’incremento è parti a 10 milioni di euro per ciascun anno.
Questa misura non è completamente sufficiente per venire incontro all’intera domanda tuttavia è un buon contributo specialmente nei periodi più difficili per richiedere un credito in banca sia sottoforma di prestito personale che di mutuo.
Già nel secondo semestre di quest’anno l’accesso al credito è stato più difficile e anche l’aumento dello spread non ha consentito di mantenere le condizioni economiche generalmente più favorevoli.
Il fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa può contribuire in piccola parte ad avere condizioni migliori per l’erogazione del mutuo prima casa.

Moralità

L’erogazione di un mutuo da parte della banca è un momento delicato in quanto espone l’istituto di credito a rischi a volte importanti.
La banca prima di concedere un mutuo, in fase di istruttoria, cerca di prendere informazioni che possano contribuire a ridurre i rischi di insolvenza o di parziale pagamento delle rate del mutuo.

E’ evidente che ogni informazione che si riesce ad avere su chi richiede il mutuo può essere utile per vagliare l’opportunità o meno di concederlo.

La banca quindi cerca di comprendere se il richiedente del mutuo è una persona affidabile.
Un primo semplice esame viene effettuato verificando se chi richiede il mutuo ha assegni o cambiali protestate o pagate in ritardo. Bisogna ricordare che è previsto anche la possibilità della cancellazione dal registro informatico dei protesti da parte dei protestati: la cancellazione del protesto avviene in base a regole particolari come per esempio se si è pagato interamente il debito. Tuttavia la banca verifica se recentemente c’è stato qualche protesto e qualche difficoltà nei pagamenti degli effetti bancari e cambiari.

Inoltre la banca provvede anche a verificare se il richiedente del mutuo è stato soggetto alla procedura di fallimento. Questa verifica si effettua presso la Camera di Commercio.

Inoltre la banca cerca di raccogliere ogni tipo di informazione idonea a dare un quadro della moralità di chi richiede il mutuo.
E’ evidente che una scarsa moralità di chi richiede il mutuo avrà come logica conseguenza una difficoltà nell’accedere all’erogazione di un mutuo e di altre forme di finanziamento salvo, a volte, pagare un tasso più alto.
Le condizioni peggiorative vengono applicate proprio perchè chi richiede il prestito personale, il mutuo, il finanziamento e non ha una buona moralità potrebbe creare problemi durante il pagamento delle rate del finanziamento concesso dalla banca esponendo l’istituto di credito ad alcuni rischi per il rientro completo di quanto dovuto da contratto.

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